Theo các chuyên gia đánh giá, việc ban hành Thông tư số 13/2023/TT-BTC ngày 28/2/2023 của Bộ Tài chính với mục đích tháo gỡ một phần vốn nhất định cho các chủ đầu tư bất động sản, sẽ đem lại lợi ích đáng kể cho doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Đây cũng được xem là một trong những chính sách hỗ trợ hiệu quả giúp phục hồi sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp bất động sản trong thời điểm khó khăn như hiện nay.
Khi chuyển nhượng bất động sản có thêm quy định mới về việc tính thuế như sau:
Việc Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 13/2023/TT-BTC, hướng dẫn thi hành Nghị định số 49/2022/NĐ-CP và sửa đổi bổ sung nhiều điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, đánh dấu sự nỗ lực của Chính phủ trong việc cải cách và hoàn thiện hệ thống chính sách thuế, từ đó giúp tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi, hỗ trợ phát triển kinh tế và tăng cường tính minh bạch, công bằng trong lĩnh vực thuế.
Theo quy định mới của Thông tư 13/2023/TT-BTC, việc tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ được trừ đi giá đất. Nếu Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT cũng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có), giúp tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư bất động sản.
Theo đó, giá đất được trừ để tính thuế GTGT cũng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
Tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư bất động sản trong quá trình sản xuất, kinh doanh và cũng đồng thời giúp hỗ trợ cho ngành bất động sản phục hồi và phát triển trở lại trong bối cảnh đại dịch Covid-19 đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới nền kinh tế toàn cầu.
Việc áp dụng cách tính thuế GTGT mới trong lĩnh vực bất động sản sẽ có tác động tích cực đến hoạt động đấu giá và cho thuê đất.
Trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.
Trường hợp thuê đất để xây dựng nhà để bán hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp NSNN theo quy định pháp luật về thu tiền thuê đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
Việc này sẽ giúp tăng tính minh bạch, đồng thời giảm thiểu những phiền toái về việc tính toán thuế và tăng tính công bằng cho các chủ đầu tư.
Việc bồi thường và giải phóng mặt bằng là một trong những vấn đề phức tạp trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, số tiền bồi thường và giải phóng mặt bằng phải được xác định dựa trên phương án giải phóng mặt bằng và bồi thường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Sau đó, số tiền này sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Trong lĩnh vực kinh doanh và đầu tư bất động sản, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hoạt động phổ biến. Đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.
Để tính thuế GTGT, cơ sở kinh doanh cần kê khai và khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Tuy nhiên, trong trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Việc trừ giá đất để tính thuế GTGT giúp cơ sở kinh doanh tránh được việc tính thuế GTGT trên giá trị cơ sở hạ tầng, giúp giảm bớt chi phí và tăng tính hợp lý cho các hoạt động kinh doanh.
Khi cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nếu giá đất đã bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 12/2015/NĐ-CP), thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Việc này nhằm tránh việc áp dụng thuế GTGT lên giá trị cơ sở hạ tầng đã được tính vào giá đất, từ đó giảm tác động của thuế GTGT lên giá bán của bất động sản.
Nếu trong trường hợp không thể phân tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá đất sẽ được trừ để tính thuế GTGT. Theo quy định, giá đất được trừ là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Nếu cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức hoặc cá nhân, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn, chỉ giá đất theo giá chuyển nhượng được trừ.
Trong trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế GTGT được xác định theo số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Đồng thời, giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ phần trăm số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
Doanh nghiệp bất động sản được tháo dỡ những khó khăn liên quan đến vốn
Theo thông tin từ phóng viên, các chủ đầu tư đang đặc biệt quan tâm đến sự thay đổi của cách tính thuế GTGT trong chuyển nhượng bất động sản. Từ góc độ của các doanh nghiệp tư vấn thuế, ông Nguyễn Văn Được – Tổng giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn thuế Trọng Tín cho rằng, việc ban hành thông tư mới sẽ giúp xử lý những khó khăn về vốn cho các chủ đầu tư và giúp giảm thiểu thời gian hoàn thuế.
Phân tích cụ thể hơn, ông Được đã đưa ra ví dụ để chứng minh: Chủ đầu tư đã chi trả tiền giải phóng mặt bằng và thuê đất là 800 tỷ trong giá trị chuyển nhượng đất của dự án bất động sản là 2.000 tỷ đồng.
Theo quy định cũ, tổng giá trị chuyển nhượng 2.000 tỷ đồng giá đất được tính thuế GTGT. Tuy nhiên, theo quy định mới, giá trị chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất bằng giá tính thuế GTGT. Giá đất được trừ gồm tiền giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Đồng nghĩa với việc giá trị chuyển nhượng mà chủ đầu tư nộp thuế GTGT là 1.200 tỷ đồng.
Trước đây, chủ đầu phải nộp thuế GTGT 10% trên mỗi hóa đơn trước khi phát hành hóa đơn bán hàng cho khách hàng. Tuy nhiên, theo quy định mới, chủ đầu tư sẽ được khấu trừ số tiền thuế GTGT đã nộp trước đó. Điều này sẽ giúp giải quyết một phần vấn đề về nguồn vốn cho các chủ đầu tư. Đây là một điểm khác biệt quan trọng giúp giải quyết khó khăn cho các chủ đầu tư.